آیا بیمه تضمین کیفیت ساختمان اجباری است یا تهیه آن به انتخاب مالک و سازنده بستگی دارد؟ پاسخ به این سؤال به نوع ساختمان، مقررات حاکم بر پروژه و زمان اجرای آن بستگی دارد. یکی از مهمترین مستندات قانونی در این زمینه، ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم توسعه و بهطور مشخص جزء ۳ بند ب آن است که برای برخی ساختمانها، ارائه بیمهنامه کیفیت ساختمان را با صدور پایانکار مرتبط کرده بود.
با این حال، از آنجا که برنامه چهارم توسعه مربوط به دوره ۱۳۸۴ تا ۱۳۸۸ بوده است، نمیتوان صرفاً با استناد به این ماده، وضعیت تمام پروژههای ساختمانی در سال ۱۴۰۵ را تعیین کرد. در ادامه، متن قانون، ساختمانهای مشمول، ارتباط بیمه با پایانکار و تفاوت آن با انواع بیمه مسئولیت بررسی میشود.
بیمه تضمین کیفیت ساختمان اجباری است؟ متن قانون چه میگوید
در ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم توسعه، قانونگذار مجموعهای از الزامات مرتبط با ایمنی و کیفیت ساختمان را پیشبینی کرده بود. مهمترین حکم مورد بحث در این مقاله، جزء ۳ بند ب ماده مذکور است.
متن جزء ۳ بند «ب» ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم توسعه:
«صدور پایانکار برای ساختمانهای عمومی و مجتمعهای مسکونی آپارتمانی منوط به ارائه بیمهنامه کیفیت ساختمان میباشد.»
بنابراین، در چارچوب همان قانون، الزام قانونی بیمه ساختمان برای گروه مشخصی از ساختمانها پیشبینی شده بود و موضوع صرفاً یک بیمه اختیاری عمومی محسوب نمیشد.
با این حال، باید میان حکم تاریخی این قانون و مقررات لازمالاجرای سال ۱۴۰۵ تفاوت گذاشت. برنامه چهارم توسعه یک برنامه زمانی مشخص داشت و برای تعیین تکلیف یک پروژه فعلی باید قوانین، مقررات، دستورالعملها و الزامات جاری مرجع صدور پروانه و پایانکار نیز بررسی شوند.
هدف بیمه کیفیت ساختمان نیز صرفاً ارائه یک مدرک اداری نیست. فلسفه این پوشش، ایجاد پشتوانه مالی برای برخی عیوب و نواقص تحت پوشش ساختمان در دوره تعهد بیمهنامه است.
کدام ساختمانها مشمول هستند
بر اساس متن جزء ۳ بند ب ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم توسعه، دو گروه بهطور مشخص مورد اشاره قرار گرفتهاند:
- ساختمانهای عمومی
- مجتمعهای مسکونی آپارتمانی
بنابراین، نمیتوان بدون بررسی مقررات مربوط، حکم مذکور را به تمام ساختمانهای ویلایی، صنعتی، تجاری یا سایر پروژهها تعمیم داد.
از سوی دیگر، باید میان بیمه کیفیت ساختمان و سایر بیمههای مرتبط با پروژه ساختمانی تفاوت قائل شد. برای مثال، بیمه مسئولیت ساختمان با هدف پوشش مسئولیتهای مشخص ناشی از فعالیتها و عملیات مرتبط با ساختمان مطرح میشود و از نظر موضوع و شرایط تعهد با بیمه تضمین کیفیت یکسان نیست.
همچنین در ساختمانهای دارای آسانسور، موضوع پوشش مسئولیت ناشی از حوادث آسانسور اهمیت جداگانهای دارد. بیمه مسئولیت آسانسور را نباید جایگزین بیمه تضمین کیفیت ساختمان دانست؛ زیرا هر یک برای ریسکها و مسئولیتهای متفاوتی طراحی شدهاند.
بنابراین هنگام انتخاب بیمه برای یک پروژه ساختمانی، باید نوع ساختمان، مرحله ساخت، کاربری، تجهیزات موجود و مسئولیتهای عوامل پروژه بهصورت جداگانه بررسی شود.
آیا شهرداری بدون آن پایانکار میدهد؟
طبق متن صریح جزء ۳ بند ب ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم توسعه، برای ساختمانهای عمومی و مجتمعهای مسکونی آپارتمانی، ارائه بیمهنامه کیفیت ساختمان به صدور پایانکار ارتباط داده شده بود.
در نتیجه، در دوره اجرای آن قانون، بیمه کیفیت ساختمان صرفاً یک انتخاب تجاری برای این گروه از ساختمانها نبود؛ بلکه قانون، ارائه بیمهنامه را در فرآیند صدور پایانکار مورد توجه قرار داده بود.
اما پاسخ به این سؤال در سال ۱۴۰۵ نیازمند بررسی مقررات جاری است. نمیتوان صرفاً بر اساس ماده ۳۰ برنامه چهارم ادعا کرد که شهرداریها در تمام شهرها و برای همه ساختمانها بدون استثنا موظف به عدم صدور پایانکار در صورت نبود بیمهنامه هستند.
در یک پروژه واقعی باید تاریخ صدور پروانه، نوع ساختمان، مقررات حاکم در زمان ساخت، الزامات سازمان نظام مهندسی و ضوابط مرجع صدور پایانکار بررسی شود.
اگر پروژه شما مشمول تهیه این پوشش است، پیش از اقدام بهتر است شرایط بیمهنامه و تعهدات آن را بررسی کنید. برای دریافت اطلاعات بیشتر میتوانید از صفحه خرید بیمه تضمین کیفیت ساختمان استفاده کنید.
جریمه و عواقب نداشتن بیمه تضمین کیفیت
یکی از برداشتهای نادرست این است که ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم برای تمام موارد نداشتن بیمه تضمین کیفیت، یک جریمه نقدی مشخص تعیین کرده است. در حالی که حکم اصلی جزء ۳ بند ب، ارتباط ارائه بیمهنامه با صدور پایانکار برای ساختمانهای مشمول بود.
از سوی دیگر، بیمه تضمین کیفیت نباید با انواع بیمه مسئولیت اشتباه گرفته شود. بیمه مسئولیت میتواند بر اساس نوع فعالیت و شخص مسئول، موضوعات متفاوتی را پوشش دهد.
برای مثال، بیمه مسئولیت کارفرما برای مسئولیتهای مشخص کارفرما در قبال کارکنان مطرح میشود. همچنین در حرفههای تخصصی، مانند پزشکی، محصول بیمهای متفاوتی تحت عنوان بیمه مسئولیت پزشکان وجود دارد که ریسکهای حرفه پزشکی را پوشش میدهد. این بیمهها از نظر موضوع با بیمه تضمین کیفیت ساختمان متفاوت هستند.
در پروژههای ساختمانی نیز مسئولیت سازنده، مجری، پیمانکار، مهندس ناظر و سایر عوامل باید جداگانه بررسی شود. وجود بیمه تضمین کیفیت بهخودیخود به معنی از بین رفتن مسئولیت قانونی اشخاص دخیل در ساخت نیست.
همچنین هنگام بررسی شرایط بیمهنامه باید استثنائات را به دقت مطالعه کرد. برای نمونه، در برخی بیمهنامهها خسارات ناشی از خطراتی مانند جنگ ممکن است تحت شرایط عمومی یا خصوصی، در محدوده استثنائات قرار داشته باشد. بنابراین نباید صرفاً به عنوان بیمه اکتفا کرد و لازم است حدود واقعی پوشش مطالعه شود.
توجه به استثنائات بیمهنامه
هیچ بیمهنامهای را نباید صرفاً بر اساس عنوان آن ارزیابی کرد. شرایط عمومی، شرایط خصوصی، سقف تعهدات، فرانشیز، مدت پوشش و استثنائات باید به دقت بررسی شوند.
برای مثال، برخی خطرات خاص مانند جنگ ممکن است بر اساس شرایط بیمهنامه در گروه خطرات مستثنی قرار گرفته باشند. بنابراین داشتن بیمه جنگ تضمین کیفیت به معنای پوشش تمام خسارتهای احتمالی ساختمان نیست و باید محدوده واقعی تعهدات بیمهگر بررسی شود.
استعلام و مشاوره بیمه تضمین کیفیت
اگر درباره اجباری بودن بیمه، نوع پوشش یا هزینه بیمه تضمین کیفیت ساختمان اطمینان ندارید، بهتر است پیش از خرید، شرایط پروژه بررسی شود. دریافت استعلام قیمت و مشاوره تخصصی میتواند به انتخاب پوشش متناسب با نوع ساختمان، مرحله ساخت و ریسکهای پروژه کمک کند.
نظر کارشناسی
از نظر حقوقی، باید میان دو موضوع تفاوت قائل شد:
موضوع اول: آنچه ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم توسعه در دوره اجرای خود مقرر کرده بود.
موضوع دوم: مقرراتی که در سال ۱۴۰۵ برای یک پروژه مشخص لازمالاجرا هستند.
در موضوع اول، متن قانون صراحت دارد که صدور پایانکار ساختمانهای عمومی و مجتمعهای مسکونی آپارتمانی به ارائه بیمهنامه کیفیت ساختمان منوط شده بود.
اما در موضوع دوم، پاسخ دقیق نیازمند بررسی مقررات جاری، تاریخ پروانه، نوع ساختمان و الزامات مرجع صدور پایانکار است.
از منظر بیمهای نیز نباید بیمه تضمین کیفیت را جایگزین تمام بیمههای مسئولیت دانست. یک پروژه ساختمانی ممکن است همزمان با ریسکهای مختلفی مانند عیوب ساختمان، حوادث کارکنان، مسئولیت در برابر اشخاص ثالث و ریسکهای مربوط به تجهیزات مواجه باشد.
به همین دلیل، در برخی پروژهها بررسی بیمه مسئولیت ساختمان در کنار بیمه کیفیت اهمیت پیدا میکند و در ساختمانهای دارای آسانسور نیز ممکن است بررسی بیمه مسئولیت آسانسور ضروری باشد.
در نهایت، پاسخ دقیق به پرسش «بیمه تضمین کیفیت ساختمان اجباری است یا اختیاری؟» این است:
در جزء ۳ بند ب ماده ۳۰ قانون برنامه چهارم توسعه، برای ساختمانهای عمومی و مجتمعهای مسکونی آپارتمانی، ارائه بیمهنامه کیفیت ساختمان با صدور پایانکار مرتبط شده بود؛ اما برای تعیین الزام قانونی یک پروژه در سال ۱۴۰۵، نمیتوان تنها به این ماده تاریخی استناد کرد و باید مقررات جاری و شرایط همان پروژه نیز بررسی شود.
